রাজস্ব আয় বাড়াতে আবাসিক এলাকার জমির শ্রেণি পরিবর্তন করে বাণিজ্যিক করা হয়েছে। এতে জমি বেচাকেনায় বিপাকে পড়েছেন ক্রেতা-বিক্রেতারা। এছাড়া ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনে আগের তুলনায় দ্বিগুণ অর্থ গুণতে হচ্ছে মানুষকে। ফলে রাজধানীসহ সারাদেশের রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রেশনের সংখ্যা কমেছে।
জানা গেছে, জমি ও ফ্ল্যাট বেচাকেনার ওপর উৎসে কর বাড়ায় জাতীয় রাজস্ব আদায়ে নেতিবাচক প্রভাব পড়েছে। শুধু ঢাকা শহরেই রেজিস্ট্রি বিভাগ থেকে আয়কর আদায় প্রায় এক-তৃতীয়াংশে নেমেছে।
জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (এনবিআর) সূত্র জানায়, রাজধানী ও এর আশপাশের ১৭টি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন করা হয়। এসব জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের সময় এনবিআরের কর কেটে রাখা হয়। এনবিআর ওই ১৭টি কার্যালয় থেকে করের হিসাব নিয়েছে। সেখানে দেখা গেছে, গত জুলাই মাসে মাত্র ৩২ কোটি টাকা রেজিস্ট্রেশন কর পাওয়া গেছে। ২০২২ সালের জুলাই মাসে রেজিস্ট্রেশন করের পরিমাণ ছিল ১০১ কোটি টাকা। গত বছরের জুলাইয়ের চেয়ে এ বছরের জুলাইয়ে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন বাবদ ৬৯ কোটি টাকা কম কর আদায় হয়েছে। আগস্ট মাসেও একই ধারা অব্যাহত আছে। চলতি আগস্ট মাসের ২৪ দিনে ৭৬ কোটি টাকা এসেছে। গত বছর আগস্টে সব মিলিয়ে ১২৬ কোটি টাকা কর পেয়েছিল এনবিআর।
এনবিআর সূত্রে জানা গেছে, চলতি বছরে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশন কর আদায়ে লক্ষ্য ধরা হয়েছে ৪ হাজার ৭০০ কোটি টাকা। ১ মাস ২৪ দিনে আদায় হয়েছে ১০৮ কোটি টাকা, যা লক্ষ্যের মাত্র সোয়া ২ শতাংশ। তাই বিষয়টি নিয়ে এনবিআরের নীতিনির্ধারকরা চিন্তিত। এজন্য প্রতি সপ্তাহেই এ খাতের কর আহরণের হালনাগাদ তথ্য সংগ্রহ করা হচ্ছে।
জাতীয় নির্বাচনের আগ মুহূর্তে জমি ও ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে উৎসে কর বাড়িয়েছে এনবিআর। এনবিআরের সিদ্ধান্ত আত্মঘাতী বলে মনে করছেন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সভাপতি আলমগীর শামসুল আলামিন।
তিনি আলোকিত বাংলাদেশকে বলেন, এনবিআর উৎসে কর বাড়ানোর ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কোনো আবাসন ব্যবসায়ী সংগঠনের সঙ্গে আলোচনা করেনি। এতে দেশের সমস্ত আবাসন ব্যবসায়ী ক্ষতির মুখে পড়েছেন।
রিহ্যাবের সভাপতি আরো বলেন, এনবিআর নিয়মিত আবাসন ব্যবসায়ীদের অবহেলা করে আসছে। জমি ও ফ্ল্যাটের ওপর উৎসে কর বাড়ানোর বিষয়ে অংশীজনদের সঙ্গে আলোচনা করতে পারত, সেটি করেনি। এনবিআরের কর্মকর্তারা ইচ্ছামতো উৎসে কর আরোপ করেছেন। এতে আমাদের মতো ফ্ল্যাট ও প্লট ব্যবসায়ীরা চরম ক্ষতির মুখে পড়েছি। ফলে দ্রুতই উৎসে কর আদায়ে পরিবর্তন আনা দরকার।
জানা গেছে, নতুন আয়কর আইন ও বিধিমালা সংশোধন করে জমি ও ফ্ল্যাট নিবন্ধনে উৎসে কর দ্বিগুণ করা হয়েছে। এতে রেজিস্ট্রি বিভাগে জমি ও ফ্ল্যাট বেচাকেনা ভাটা পড়েছে। ঢাকার বাড্ডা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রেশন আগের তুলনায় অর্ধেকে নেমেছে। কারণ, বাড্ডার পুরো এলাকাকে বাণিজ্যিক ধরা হয়েছে। অথচ বাড্ডার সূচিভোলা, ছোট বেরাইদ ও কাঁঠালিয়াসহ বেশকিছু এলাকায় এখনো ঠিকভাবে আবাসিক ভবন নির্মাণ করার মতো জমির পরিবেশ সৃষ্টি হয়নি। নালা-নর্দমায় ভরপুর। কিন্তু দলিল করতে গিয়ে উৎসে করের মারপ্যাঁচে বাড্ডাবাসী বিপাকে পড়েছেন।
বাড্ডার পশ্চিম হারাদিয়া মৌজার বাসিন্দা কাজী জাফর সাড়ে ৩ কাঠা জমি কিনতে এসে বিপাকে পড়েছেন। কারণ, বাড্ডা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে এসে শুনতে পান, তাদের এলাকার সব জমি বাণিজ্যিক হয়েছে। এখন জমি রেজিস্ট্রেশনে বাণিজ্যিক দরে উৎসে কর পরিশোধ করতে হবে তাকে। সেজন্য কাজী জাফর জমির দলিল রেজিস্ট্রেশন না করেই তেজগাঁও রেজিস্ট্রিশন কমপ্লেক্স থেকে বেরিয়ে যান। শুধু কাজী জাফর নয়, জমি রেজিস্ট্রেশন করতে এসে এমন বিড়ম্বনায় পড়েছেন শত শত মানুষ।
আয়কর আইন ও বিধিমালায় বলা হয়েছে- ঢাকা, চট্টগ্রাম, নারায়ণগঞ্জ ও গাজীপুরসহ বিভিন্ন এলাকায় জমি নিবন্ধন কর ৪ শতাংশ থেকে বাড়িয়ে ৮ শতাংশ করা হয়েছে। এতে ঢাকায় বাণিজ্যিক এলাকায় কাঠাপ্রতি অর্থাৎ ১ দশমিক ৬৫ শতাংশ জমি কেনাবেচায় ২০ লাখ টাকা উৎসে কর পরিশোধ করতে হবে, যা নিয়ে চিন্তায় পড়েছেন জমি ক্রেতারা।
নারায়ণগঞ্জ ও রাজধানীর তেজগাঁও এলাকায় কয়েকটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস সরেজিমন ঘুরে দেখা গেছে, জমি ও ফ্ল্যাটের ওপর উৎসে কর বৃদ্ধি পাওয়ায় বেচাকেনা কিছুটা মন্দাভাব। জমির পাশাপাশি স্থাপনা, বাড়ি, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট অথবা ফ্লোর স্পেস বিক্রিও কমেছে। কারণ, ঢাকার ভেতরে বেশকিছু এলাকায় ঢোবা ও নাল জমির শ্রেণি পরিবর্তন করে বাণিজ্যিক করা হয়েছে, অথচ এসব এলাকার জমি এখনো ঠিকভাবে আবাসিক হিসেবেই গড়ে ওঠেনি। নিম্নাঞ্চলের জমি হলেও উৎসে করের কারণে রেজিস্ট্রেশন খরচ আকাশচুম্মী হয়েছে।
জমি দলিলে উৎসে কর নতুন নিয়ম অনুযায়ী, ‘এ’ ক্যাটাগরির গুলশান, বনানী, মতিঝিল, দিলকুশা, নর্থ-সাউথ রোড, মতিঝিল এক্সপ্যানশন এলাকা এবং মহাখালী এলাকায় জমি রেজিস্ট্রেশনে দলিল মূল্যের ৮ শতাংশ অথবা ২০ লাখ টাকার মধ্যে যেটি বেশি, সেই হারে কর দিতে হবে। অর্থাৎ, ওইসব এলাকায় জমি কিনলে প্রতি কাঠা জমির জন্য ২০ লাখ টাকা কর দিতেই হবে। একইভাবে কারওয়ানবাজারে ৮ শতাংশ অথবা ১২ লাখ টাকা, চট্টগ্রামের আগ্রাবাদ ও সিডিএ অ্যাভিনিউ এলাকা, নারায়ণগঞ্জ, বঙ্গবন্ধু অ্যাভিনিউ, বাড্ডা, সায়েদাবাদ, পোস্তগোলা ও গ্লোরিয়া এলাকায় ৮ শতাংশ অথবা ৮ লাখ টাকা, উত্তরা, সোনারগাঁ জনপথ, শাহবাগ, পান্থপথ, বাংলামোটর, কাকরাইল এলাকায় ৮ শতাংশ অথবা ১২ লাখ টাকা উৎসে কর দিতে হবে। এসব এলাকায় ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রেশনের সময় দলিলে লিখিত মূল্যের ৮ শতাংশ বা প্রতি বর্গমিটারে ৮০০ টাকা উৎসে কর দিতে হবে।
তবে শর্ত থাকে যে, যদি জমিতে কোনো স্থাপনা, বাড়ি, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্লোর স্পেস থাকে, তাহলে প্রতি বর্গমিটারে ৮০০ টাকা হারে অথবা ওই স্থাপনা, বাড়ি, অ্যাপার্টমেন্ট অথবা ফ্লোর স্পেসের দলিল মূল্যের ৮ শতাংশের মধ্যে যাহা সর্বোচ্চ, সেই হারে অতিরিক্ত কর প্রযোজ্য হবে।
এছাড়া ‘বি’ ক্যাটাগরির উত্তরা (১-৯ সেক্টর), খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকা, আজিমপুর, রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকা, চট্টগ্রামের আগ্রাবাদ, হালিশহর, পাঁচলাইশ, নাছিরাবাদ, মেহেদীবাগ এলাকায় কাঠাপ্রতি দলিলে উল্লেখিত মূল্যের ৮ শতাংশ অথবা ন্যূনতম ৩ লাখ টাকা, গুলশান, বনানী, ধানমন্ডি, বারিধারা ডিওএইচএস, বনানী ডিওএইচএস, মহাখালী ডিওএইচএস, বসুন্ধরা (ব্লক এ-আই), নিকেতন, বারিধারায় ১০ লাখ টাকা, পূর্বাচল, বসুন্ধরা (ব্লক কে-পি), ঝিলমিল আবাসিক এলাকায় ৩ লাখ টাকা, কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রিন রোড, এলিফ্যান্ট রোড, ফকিরাপুল, আরামবাগ, মগবাজার, তেজগাঁও শিল্প এলাকা, শেরেবাংলা নগর প্রশাসনিক এলাকা, আগারগাঁও প্রশাসনিক এলাকা, লালমাটিয়া, ক্যান্টনমেন্ট এলাকা ও চট্টগ্রামের খুলশী এলাকায় কাঠাপ্রতি ৫ লাখ টাকা, কাকরাইল, সেগুনবাগিচা, বিজয়নগর, ইস্কাটন, গ্রিন রোড, এলিফ্যান্ট রোডের কিছু অংশে আড়াই লাখ টাকা, গ্রিন রোড (ধানমন্ডি আবাসিক এলাকার সড়ক নং ৩-৮) এলাকায় ৫ লাখ টাকা, উত্তরা (সেক্টর ১০-১৪), নিকুঞ্জ (উত্তর-দক্ষিণ), বাড্ডা পুনর্বাসন এলাকা, গেণ্ডারিয়া পুনর্বাসন এলাকা, শ্যামপুর পুনর্বাসন এলাকা, আইজি বাগান পুনর্বাসন এলাকা, টঙ্গী শিল্প এলাকায় ১ লাখ ২০ হাজার টাকা, শ্যামপুর শিল্প এলাকা, পোস্তগোলা শিল্প এলাকা, জুরাইন শিল্প এলাকায় ১ লাখ টাকা, খিলগাঁও পুনর্বাসন এলাকা, রাজারবাগ পুনর্বাসন এলাকায় দেড় লাখ টাকা, গোড়ান ও হাজারীবাগ ট্যানারি এলাকায় ৬০ হাজার টাকা কাঠাপ্রতি ন্যূনতম কর দিতে হবে।
‘এ’ ও ‘বি’ ক্যাটাগরিতে উল্লেখিত এলাকা ছাড়া রাজউক ও সিডিএ’র অন্য এলাকায় জমি রেজিস্ট্রিতে দলিল মূল্যের ৮ শতাংশ, গাজীপুর, নারায়ণগঞ্জ, মুন্সীগঞ্জ, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ঢাকা ও চট্টগ্রাম জেলা (রাজউক ও সিডিএ এলাকা ছাড়া), অন্য সিটি করপোরেশন ও জেলা সদর পৌর এলাকায় দলিল মূল্যের ৬ শতাংশ, অন্যান্য পৌরসভা এলাকায় দলিল মূল্যের ৪ শতাংশ এবং দেশের অন্য এলাকায় দলিল মূল্যের ২ শতাংশ উৎসে কর দিতে হবে।
বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন সার্ভিস অ্যাসোসিয়েশনের (বিআরএসএ) কয়েকজন নেতা নামপ্রকাশ্যে অনিচ্ছুক শর্তে বলেন, রাজস্ব আয় বাড়াতে আয়কর অধ্যাদেশ, ১৯৮৪ রহিত করে ২০২৩ এরাই মধ্যে কার্যকর হয়েছে। কয়েকটি এস.আর.ও জারির মাধ্যমে সরকার এ সম্পর্কিত কয়েকটি বিধিমালা প্রণয়ন করে। নতুন আয়কর আইন এবং বিধিমালাগুলোর আলোকে উৎসে কর আদায় কিছু অসামঞ্জস্যতা দেখা দিয়েছে। এছাড়া উৎসে কর বিধিমালা ২০২৩’র বিধি মাধ্যমে (ক), (খ) এবং (গ) এলাকাভিত্তিক কর হার নির্ধারণ করা হয়েছে। বিধিতে এলাকার নাম যেভাবে উল্লেখ রয়েছে (যেমন- মতিঝিল সম্প্রসারিত এলাকা, সোনারগাঁও জনপদ রোড, মগবাজার মূল রাস্তার ১০০ ফিটের মধ্যে, এলিফ্যান্ট রোড মূল রাস্তার ১০০ ফিটের বাইরে, বঙ্গবন্ধু এভিনিউ ইত্যাদি। অথচ সর্বশেষ খতিয়ান (জ.ঙ.জ)/পর্চায় এলাকার নাম সেভাবে উল্লেখ থাকে না; শুধুমাত্র মৌজার নাম উল্লেখ থাকে। দলিলের তফসিলেও শুধু মৌজার নাম উল্লেখ থাকে। এই বিধিমালা অনুযায়ী ঢাকা ও চট্টগ্রাম মহানগর এলাকায় দলিল নিবন্ধনের সময় উৎসে কর সংগ্রহে জটিলতা তৈরি হয়েছে।
জানা গেছে, আয়কর আইনের ধারা-১২৬ এ বলা হয়েছে- রিয়েল এস্টেট বা ভূমি উন্নয়নকারী নিকট হইতে কর সংগ্রহে আবাসিক উদ্দেশ্যে নির্মিত ভবন ক্ষেত্রে ১ হাজার ৬০০ টাকা, আবাসিক না হলে ৬ হাজার ৫০০ টাকা এবং ভবন বা অ্যাপার্টমেন্টের সহিত ভূমির ক্ষেত্রে দলিল মূল্যের ৫ শতাংশের অধিক হইবে না উল্লেখ করা হয়েছিল। ভবনে প্রতি বর্গফুট না কি বর্গমিটারের ক্ষেত্রে এসব উৎসে কর প্রযোজ্য, সেটি ধারাতে উল্লেখ করা হয়নি। তবে পরবর্তীতে ধারার কিছু অংশ সংশোধন করে ভবনে প্রতি ‘বর্গমিটার’ শব্দটি নির্ধারণ করা হয়।
গত ৩ জুলাই আয়কর আইন ২০২৩ এর আওতায় উৎসে কর নতুন বিধিমালা গেজেট আকারে প্রকাশ করে জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (এনবিআর)। এ বিষয়ে এনবিআরের ঊর্ধ্বতন এক কর্মকর্তা বলেন, রাজস্ব আদায়ের যে কঠিন লক্ষ্যমাত্রা রয়েছে, সেটা অর্জন করতে হলে করের হার বৃদ্ধি করাটাই স্বাভাবিক। এই সেক্টরে প্রচুর রাজস্ব আদায়ের সুযোগ রয়েছে। এছাড়া রাজধানীসহ সারাদেশে প্রায় সব জমি বা ফ্ল্যাটের বাস্তবিক মূল্য ও দালিলিক মূল্যের মধ্যে ব্যবধান অনেক। যদিও আমরা দালিলিক মূল্য ধরেই কর হার বৃদ্ধি করেছি। এটা অবশ্যই আদায়যোগ্য। আর যারা রাজধানীতে স্থাবর সম্পত্তি ক্রয় করার ক্ষমতা রয়েছে, তাদের ওই কর দেওয়ারও সক্ষমতার রয়েছে।
